|
|
|
|
Hvis denne årsberetning for 1994 skulle følge vore
tidligere retningslinier, vil alt det, der er sket i Blåbærhaven siden 1.
januar i år først blive omtalt om et års tid. Da resultaterne af arbejdet i
1994 først har vist sig de seneste måneder, vil denne beretning indeholde både
kalenderåret 1994 og den forløbne del af 1995. Blåbærhavens tilstand Blåbærhaven er nu 22 år gammel, og derfor har
bestyrelsen bedt ingeniørfirmaet Esben Kirkegaard undersøge, hvordan
bygningerne har det. Herunder har bestyrelsen med fire hjælpere fra bebyggelsen
kortlagt skaderne i hver enkelt lejlighed efter ingeniørfirmaets anvisninger. Resultatet er en tilstandsrapport, der blandt andet
omhandler -
vandskader mellem loft og vægge ved vinduespartiet mod vest i 30% af
lejlighederne. -
råd eller fugt i træværk på altanendevægge på 72% af altanerne -
betonskader på altaner på 7% af altanerne -
utætheder ved vinduer mod vest i 4% af lejlighederne -
utætheder ved vinduer mod øst i 12 % af lejlighederne -
utætte fuger omkring franske altandøre ved 15% af dørene -
fugt ved loft eller væghjørner mod øst i 9% af lejlighederne -
dampbuler på taget -
revner ved fugeinddækninger ved udluftningsskakte på taget -
rustdannelser ved udsparinger til løfteinserts -
mindre skader på enkelte betonelementer Men der er ingen grund til panik. Bygningerne er generelt
i god stand og betonelementerne er sunde. Det er imidlertid vigtigt, at vi sørger
for løbende kontrol og vedligeholdelse efter en nu fastlagt plan. Vi skal
derfor blandt andet have -
udskiftet sidevægspartierne på alle altanerne inden for 3-5 år -
udskiftet fuger ved vinduer og altandøre, hvor der er fugtproblemer i år -
total udskiftning af fuger ved vinduer og altandøre omkring 1999 -
eftersyn og reparation/udskiftning af fugebånd mellem betonelementerne på
østfacaderne i år -
reparation af skader på hjørner af facadeelementer i år -
reparation ved udsparinger for løfteinserts i år -
reparation af betonskader på altaner i år -
reparation af tagfladen i år og årligt eftersyn og reparation -
udskiftning af tag i 2007 ...
Alt sammen i tillæg til de øvrige løbende vedligeholdelser, som vi har
fået udført gennem årene. Økonomiske konsekvenser Vi er en del, der kan huske, hvordan det er gået
tidligere: Da man med sparepengene, bankrådgiver, kreditforening, beregninger
og budgetter - købte sin lejlighed i Blåbærhaven. Jo, det kunne hænge
sammen. Men så.. i 1986 nyt tag, kr. 688.000 - betaling over 3 år. 1988: nye
vinduer, kontant betaling kr. 3.100 pr. andel. Og så blev der lejligheder til
salg - billigt - for hvad blev mon det næste ? Usikkerhed om de økonomiske konsekvenser af bebyggelsens
tilstand forringer den enkelte lejligheds værdi og dermed også
salgsmuligheder og salgspris. Det er klart for enhver, at et 22 år gammelt
industrielt bygget betonhus rummer muligheder for grimme overraskelser. Men så
længe man ikke ved bedre, kan man lukke øjnene og overlade Blåbærhavens
fremtidige tilstand til kommende bestyrelser. Det vil vi ikke! Med den viden, vi har skaffet os om
bebyggelsen, bør vi kunne undgå overraskende ekstra-opkrævninger fremover.
Vi vil bevare Blåbærhaven som en velordnet, velholdt bebyggelse, vi kan være
stolte af. En bebyggelse, det kan betale sig at investere i. Indtil nu har Blåbærhaven budgetteret 1 år ad gangen -
foruden henlæggelser til vaskeri, traktorer, tag og almindelig vedligeholdelse.
Vore henlæggelser er i dag på kr. 995.000. Det udsendte regnskab for 1994 viser, foruden budgettet
for 1995, også et foreløbigt budget for 1996. Det er fordi vi i bestyrelsen nu arbejder med et 15-års
indeksreguleret budget, som inkluderer de økonomiske konsekvenser af den viden,
vi nu har om bygningernes tilstand. Hvad koster det så ? Til bygningsvedligehold skal vi bruge godt 6 millioner
kroner de kommende 15 år. Det påhviler os derfor at hæve fællesudgifterne fra 1.
juli i år med kr. 30 pr. andel pr. måned. Derefter forhøjer vi igen med kr. 10 pr. andel 1.
januar '96, 1. januar '97 og 1. januar '98. Det er klart, at ethvert 15-års-budget er behæftet med
en vis usikkerhed. Men det er betydeligt mere sikkert, end slet ikke at have
taget stilling til udviklingen efter udgangen af indeværende år. Arbejdsgangen i ejerforeningen Det er jo ikke økonomi det hele. Der er mange opgaver,
der skal løses og mange faste rutiner, der indgår i arbejdsgangen - både for
bestyrelsen, vore ansatte og for administrator. Da der ikke findes nogen
vejledning - ud over vore vedtægter - om, hvordan "forretningen" Blåbærhaven
skal drives, har bestyrelsen de seneste år arbejdet på at fremstille en
"Håndbog for drift af Ejerforeningen Blåbærhaven". En sådan håndbog skal indeholde alle de opgaver, der
skal udføres af bestyrelsen, administrator og inspektørfunktionen. Eksempelvis
rengøring af pool, hækkeklipning, regnskab og budgetter, referater, opkrævninger,
rykkerskrivelser, pasning af maskinpark og varmeanlæg, vedligehold af bygninger
og træværk osv. - altsammen med angivelse af, hvor ofte og i store træk hvor
meget tid, der skal afsættes til den enkelte opgave. Foruden registrering af de opgaver, vi selv har været med
til at udføre gennem flere år, og alt det, der er opstillet i vor nye
administrationskontrakt, er det en forudsætning for at udfærdige en sådan håndbog,
at bestyrelsen ved, hvilke opgaver inspektøren og medhjælperne udfører. Det er ikke lykkedes os at få Poul Jørgensen til at
oplyse bestyrelsen om det, idet han anså vores projektet for utidig indblanding
i og kontrol af hans arbejde. Håndbogen vil kræve løbende justering og
vedligeholdelse, men er et nødvendigt værktøj for effektiv planlægning og
drift af foreningen. Bestyrelse Den bestyrelse, der blev valgt på sidste
generalforsamling, varede jo kort. Ernst Meiers død i maj tog hårdt på os, og
vi havde svært ved at komme i gang igen. Foreningens 1. suppleant Eva - dengang
Svarrer, nu Dyrberg - indtrådte så i bestyrelsen. Den anden suppleant, Preben Bro, havde vi satset på at
oplære til kvalificeret bestyrelseskandidat, idet Kim Jørgensen allerede
sidste år meddelte, at at han ikke ville genopstille i år. Preben har i
mellemtiden udvidet familien, og har derfor sat lejligheden til salg. Så han
genopstiller ikke. De opgaver, der ligger til det kommende år, giver arbejde
nok til at holde bestyrelsesmedlemmerne fra at hænge på gadehjørnerne i deres
fritid - også når suppleanterne tælles med til arbejdsstyrken. Derfor er det
vigtigt, at denne generalforsamling vælger 7 medlemmer, der helhjertet går ind
for sagen. Fire bestyrelsesmedlemmer har erklæret sig villige til genvalg. Henrik Heeeris og Erik Lawaetz har i begyndelsen af året
meddelt, at de er villige til at gå ind i bestyrelsesarbejdet, og den nuværende
bestyrelse mener, at de to vil kunne bidrage positivt til driften af foreningen. Personale Som det burde være alle bekendt, har Poul Jørgensen
opsagt sin stilling efter 15 års arbejde i Blåbærhaven. I sin opsigelse
begrunder han sin beslutning med, at han "ikke kan arbejde sammen med den
siddende bestyrelse". Bestyrelsen
er fuldstændig enig med ham ... men vi havde håbet på, at han i det mindste
havde forsøgt ! Bestyrelsen har brugt meget tid og mange kræfter på at få
samarbejdet til at fungere; men vi har sideløbende måttet forberede os på de
opgaver, et inspektørskift ville medføre. Vor medhjælper gennem fem år, Sven-Gert Andersen har været
os en stor støtte i denne overgangsfase, hvor han også villigt har taget
turen fra Helsingør til Blåbærhaven, når vi har haft problemer med
installationerne uden for normal arbejdstid. Også vor faste afløser gennem
mange år, Per Ørnholt, har påtaget sig ekstra vagter. Derudover fik vi en aftale med Henning Eng, som har et
par mindre foreninger at passe, om at vikariere i begrænset omfang, og vi har
siden suppleret med ekstra timelønnet hjælp fra arbejdsformidlingen. Efter annoncering, interviews og en grundig udvælgelsesproces
har bestyrelsen enstemmigt ansat Ege Nielsen som inspektør. Ege starter 1. maj
og glæder sig meget til at blive en del af det team, der holder Blåbærhaven i
topform. Administration Advokat Jørgen Cardél meddelte os i januar, at han ønskede
at trække sig ud af ejendomsadministration. Han anbefalede os at vælge
advokat Uffe Bierfelt til ny administrator. Vi var klar over, at der med hensyn til administrationen
var plads til forbedringer, og så gik vi i gang med at specificere vore ønsker
og krav. Ved de efterfølgende forhandlinger stod det klart, at det, Uffe
Bierfelt kunne tilbyde foreningen, dækker det hele - og lidt til. Det er forståeligt,
at der opstår indkøringsvanskeligheder; men vi har store forventninger til
det fremtidige samarbejde. Husorden og klager Det er beklageligt, at der stadig er et antal beboere, der
ikke kan - eller vil - overholde vores vedtægter, reglementer og husorden.
Bestyrelsen bruger (eller spilder) meget tid på at behandle klager og påtale
overtrædelser. Reglerne gælder for alle ejere; og hver enkelt
ejer er også ansvarlig for sine børns-, hundes-, kattes-, gæsters- og lejeres overholdelse af vore regler. Hvorfor bliver der stadig henstillet barnevogne i
opgangene og cykler/knallerter i mellemgangene ? Hvorfor bliver bordtennisrummet hærget ? Hvorfor bliver der larmet som på diskoteker ? Hvorfor smadres vore kældervinduer ? Hvorfor besørger hunde med og uden snor stadig på vore
plæner, fliser og i bede og opgange ? Hvorfor køres der stadig for hurtigt på
parkeringspladserne ? Hvorfor tilsvines helseafdelingen med affald og flasker ? Hvorfor kastes der stole i bassinet og vand på
varmeelementerne i sauna-ovnen ? Bestyrelsen ved det ikke; men vi må til gengæld bruge
vores fritid på at finde ud af det - og finde ud af, hvem det er, der gør det.
Vi vil virkelig være glade for hjælp og opbakning til at få standset misbrug
og overtrædelser. Men der er nu sket en hel del godt også.... -
Opgang 8 er blevet malet i en frisk vandblå farve. -
Vi har fået standset vandindtrængen i opgang 14, 3. sal, idet fejlen
viste sig at være for smalt et sternbrædt for enden af den lange blok. -
Vi har fået standset de indbrudstyve, som har hærget vore kælderrum -
Samtlige strengventiler til varmesystemet er blevet udskiftet, så
varmeforsyningen bliver mere jævn og mere økonomisk. Det skulle også
have bevirket mindre støj fra anlægget. Der er dog stadig enkelte, der føler
sig generet af lyden fra radiatorerne. Vi håber, en justering af de nye
ventiler kan hjælpe. -
Samtidig fik alle et virkelig godt tilbud på termostatventiler. Der blev
installeret ca. 300, og alle betalte planmæssigt. -
"Skoven" mod Holmegårdsvej er blevet 3-4 meter lavere igen, og
vi må påregne, at den skal beskæres ca. hvert 3. år. -
Også træerne mellem blokkene er blevet beskåret og enkelte fældet for
at give de andre plads til at udvikle sig rigtigt. De skovbrugsfolk, som vi
havde til at gøre det, mente, at de øvrige træer var i god stand. Vi skal
nu lave en langtidsplan beplantningerne. -
Fælles-nøglesystemet er blevet udskiftet; og vi må igen anmode alle,
der mister en fællesnøgle om straks at meddele dette til kontoret. -
De nye stole til selskabslokalet viste sig at være for ustabile i
stellene. Vi har klaget til leverandøren og har fået nye stel af bedre
kvalitet uden beregning. Nu skal stolerygge og -sæder blot flyttes over på de
nye stel. -
Efter at en ejer (som i øvrigt aldrig selv har boet her) havde anlagt
sag mod ejerforeningen, fik vi byrettens dom for, at vi har ret til at kræve
det vedtægtsbestemte nye pant oprettet. Ejeren kærede sagen til Landsretten,
hvor vi nu har fået vor ret stadfæstet. -
Vor vaskerilåse-razzia var godtnok til besvær for en del beboere, som
ikke helt havde forstået vore advarsler; men resultatet var godt: der er stadig
ca. 40 uafhentede låse. Det vil sige, at der nu er 40 ledige vasketure mere at
vælge imellem for dem, der ønsker at vaske. -
Klubberne kører godt - både BeboerKlubben, Hobby & Håndarbejde og
SolKlubben. Nye tider... Det har været et barskt år: Vand- og betonskader,
reparation af varmesystemet, undersøgelser, tilstandsrapport,
langtidsbudgetter, håndbog, administratorskift og inspektørskift. Men nu ved vi, hvor vi står, og hvor vi vil hen. Nye
planer, nye mål, nye samarbejdspartnere - en ny og bedre tid. Vi har brug for hjælp og samarbejde fra ejerne for at få
det hele til at fungere. Uregelmæssigheder i bebyggelsen, pærer der er
sprunget, døre der ikke lukker, vaskemaskiner der ikke virker og andre
observationer bedes meldt til inspektørkontoret hurtigst muligt. Og for at gøre
det lettere at give besked om sådanne hændelser, vil foreningens telefon
fremover altid være tilkoblet en telefonsvarer, når der ikke er bemanding på
kontoret. - Så ring til servicetelefonen - for Blåbærhavens skyld. Blåbærhaven er et godt sted at bo. Vi er
Blåbærhaven og bestemmer selv vores fremtid. Tilsammen kan vi det hele. Og
husk... vi skal have det sjovt imens.. Bestyrelsen |
|
|
